CO2-Kosten im Wohnungsportfolio: Wie hoch der Vermieteranteil ist und wo eine Maßnahme zuerst wirkt
Vermieter von Wohngebäuden tragen seit 2023 einen Teil der CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser, je nach CO2-Ausstoß des Gebäudes zwischen 0 und 95 Prozent. Eine CO2-Portfolioanalyse beziffert diesen Vermieteranteil je Objekt und zeigt, bei welchen Objekten eine Maßnahme zuerst wirkt.
Ansprechpartner Yashar Parvizi- Erstgespräch kostenlos
- CO2-Portfolioanalyse
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EEE
Energieeffizienz-Experte
Yashar Parvizi, für Wohn- und Nichtwohngebäude, Förderprogramme von BAFA und KfW
01
Wie werden die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt?
Bei Wohngebäuden richtet sich die Aufteilung nach einem Stufenmodell mit zehn Stufen. Maßgeblich ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr: Unter 12 Kilogramm trägt der Mieter die CO2-Kosten allein, ab 52 Kilogramm trägt der Vermieter 95 Prozent. Bei Nichtwohngebäuden teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten hälftig.
Bei zentraler Versorgung ermittelt der Vermieter die Einstufung mit der jährlichen Heizkostenabrechnung und weist dort den Anteil des Mieters, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen aus. Versorgt sich der Mieter selbst, etwa über eine Gasetagenheizung, ermittelt er die Einstufung, und der Vermieter erstattet ihm den Vermieteranteil. Den CO2-Ausstoß jeder Lieferung nennen die Brennstoff- und Wärmerechnungen.
02
Was ändert sich bei einer neuen Gas- oder Ölheizung?
Für Heizungen mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas, die nach dem 29.07.2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz) ab 2029 grundsätzlich einen steigenden Anteil an Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Arten von Wasserstoff. Für solche Heizungen teilen Vermieter und Mieter ab 2028 die CO2-Kosten abweichend vom Stufenmodell hälftig. Zusätzlich trägt der Vermieter ab 2028 die Hälfte der Netzentgelte für Gas und ab 2029 die Hälfte der Kosten für den vorgeschriebenen Anteil, bezogen auf bis zu 30 Prozent des Brennstoffs. Günstiger als das Stufenmodell kann das für den Vermieter nur bei Objekten sein, für die das Stufenmodell einen Vermieteranteil über 50 Prozent ergibt. Diese Kosten gehören deshalb in den Variantenvergleich vor dem Heizungstausch.
Unsere Leistung
Was zeigt eine CO2-Portfolioanalyse?
CO2-Kosten prüfen lassenUnsere Leistungsgrenze: Bau, Finanzierung, Energielieferung, Heizkostenabrechnung, Rechtsberatung und Gutachten gehören nicht zu unseren Leistungen. Betreiber der Anlage bleiben Sie oder Ihr Contractor.
Eine CO2-Portfolioanalyse ordnet jedes Objekt in das Stufenmodell ein und beziffert den Vermieteranteil an den CO2-Kosten. Die Energiemanagement Parvizi GmbH (EMP) erstellt solche Analysen für Wohnungsunternehmen und Baugenossenschaften. Grundlage sind Unterlagen, die meist schon vorliegen: Heizkostenabrechnungen, Brennstoff- und Wärmerechnungen und Wohnflächen. Das Ergebnis:
- Einstufung und Vermieteranteil je Objekt, heute und mit Annahmen zum künftigen CO2-Preis
- Rangfolge der Objekte nach dem Anteil, den Sie als Vermieter tragen
- je Objekt die Maßnahmen an Heizung oder Gebäudehülle, die den CO2-Ausstoß am stärksten senken
Der CO2-Preis wird ab 2027 aus den Versteigerungen im nationalen Emissionshandel abgeleitet, deshalb rechnen wir mit mehreren Preisannahmen. Für die Objekte mit dem größten Hebel vergleichen wir im Energiekonzept die Varianten nach Investition, Energie- und Betriebskosten über die Laufzeit.
Bei zentraler Versorgung erstellt der Vermieter die Aufteilung gegenüber den Mietern mit der Heizkostenabrechnung, häufig über seinen Abrechnungsdienstleister. Wie Mietverträge, Ausnahmen und Sonderfälle zu behandeln sind, klärt Ihr Anwalt.
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Häufige Fragen
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Ab welchem CO2-Ausstoß trägt der Vermieter einen Anteil?
Bei Wohngebäuden ab 12 Kilogramm CO2 je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Darüber steigt der Vermieteranteil in neun Stufen von 10 auf 95 Prozent, die höchste Stufe gilt ab 52 Kilogramm (Anlage zum CO2KostAufG).
Was gilt, wenn die Heizkostenabrechnung die CO2-Kosten nicht aufteilt?
Dann darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen. Das gilt auch, wenn die Einstufung oder die Berechnungsgrundlagen in der Abrechnung fehlen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).
Gibt es Ausnahmen vom Stufenmodell?
Ja. Verhindern öffentlich-rechtliche Vorgaben wie Denkmalschutz, eine Erhaltungssatzung oder ein Anschluss- und Benutzungszwang eine wesentliche Verbesserung des Gebäudes oder der Heizung, halbiert sich der Vermieteranteil. Stehen sie beidem entgegen, entfällt die Aufteilung (§ 9 CO2KostAufG). Der Vermieter muss die Umstände nachweisen. Ob eine Ausnahme greift, klärt Ihr Anwalt.
Quellen: Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) §§ 3 bis 9 und 11 sowie Anlage, § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Wortlaut abgerufen auf gesetze-im-internet.de am 15.10.2026. Die Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung.
Stand 15.10.2026, Energiemanagement Parvizi GmbH